Der Verkauf eines Hauses ist oft eine bedeutende Entscheidung, die mit vielen Überlegungen und Planungen verbunden ist. Doch was tun, wenn das Haus noch mit einem laufenden Kredit belastet ist? Kann man das Eigenheim trotzdem verkaufen?
Die Antwort darauf lautet: Ja, ein Hausverkauf trotz laufendem Kredit ist möglich. In diesem Blogbeitrag erläutern wir, wie Eigentümer ihr Haus verkaufen können, auch wenn noch ein Kredit darauf lastet, und welche Optionen ihnen zur Verfügung stehen.
Die Grundvoraussetzungen: Was bedeutet ein laufender Kredit?
Bevor wir uns den verschiedenen Möglichkeiten widmen, ist es wichtig, die Situation mit einem laufenden Kredit zu verstehen. Ein Immobilienkredit bedeutet, dass Sie der Bank oder dem Kreditgeber noch Geld schulden, das Sie über einen bestimmten Zeitraum hinweg in monatlichen Raten zurückzahlen. Solange der Kredit noch nicht vollständig abbezahlt ist, ist das Haus rechtlich gesehen nicht frei von Belastungen.
Beim Verkauf eines Hauses, das mit einem laufenden Kredit belastet ist, gibt es verschiedene Aspekte zu beachten, da die Bank als Gläubiger in den Verkaufsprozess involviert ist. Eine Zwangsvollstreckung oder der Verkauf des Hauses ohne die Zustimmung der Bank ist in der Regel nicht möglich.
Möglichkeit 1: Vorzeitige Rückzahlung des Kredits beim Verkauf
Die einfachste Möglichkeit, ein Haus trotz laufendem Kredit zu verkaufen, besteht darin, den bestehenden Kredit mit dem Erlös aus dem Hausverkauf vollständig abzulösen. Dies setzt voraus, dass der Verkaufspreis des Hauses ausreicht, um die restliche Höhe des Kredits zu decken. Wenn der Verkaufspreis höher ist als der verbleibende Kreditbetrag, können Sie die Differenz behalten und Ihr Haus schuldenfrei veräußern.
Wichtig: Vor dem Verkauf müssen Sie eine genaue Berechnung des Restbetrags Ihres Kredits vornehmen und sicherstellen, dass der Verkaufspreis ausreicht, um diesen zu tilgen. Andernfalls müssen Sie überlegen, wie Sie den Differenzbetrag begleichen können.
Möglichkeit 2: Zustimmung der Bank einholen
In vielen Fällen können Eigentümer nicht den gesamten Kreditbetrag aus dem Verkaufserlös begleichen, vor allem, wenn sie noch eine hohe Restschuld haben und der Marktwert des Hauses gesenkt wurde. In diesem Fall müssen Sie die Zustimmung der Bank einholen, bevor der Verkauf durchgeführt werden kann.
Die Bank wird den Verkaufsprozess genau prüfen, um sicherzustellen, dass der Erlös zumindest einen Teil des Kredits abdeckt. Wenn der Verkaufserlös nicht ausreicht, um den gesamten Kredit zu tilgen, könnte die Bank trotzdem zustimmen, wenn sie den Eindruck hat, dass der Verkauf die bestmögliche Lösung für beide Seiten darstellt. In diesem Fall sind die Verhandlungen mit der Bank entscheidend.
Es gibt verschiedene Szenarien, in denen die Bank zustimmen könnte, den Verkauf fortzusetzen:
- Verkauf unter Wert (Verlustverkauf): In manchen Fällen könnte die Bank zustimmen, den Verkauf unter Wert durchzuführen, wenn sie der Meinung ist, dass dies der beste Weg ist, den Verlust zu minimieren und den Kreditnehmer von den Schulden zu entlasten.
- Zahlungsaufschub: Die Bank könnte auch in Erwägung ziehen, den Kreditnehmer für eine gewisse Zeit zu entlasten oder eine Reduzierung des Kreditbetrags zu akzeptieren.
Möglichkeit 3: Übernahme des Kredits durch den Käufer
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass der Käufer bereit ist, den bestehenden Kredit zu übernehmen. Diese Option nennt sich „Kreditübernahme“ und ist vor allem bei Immobilienkäufen in bestimmten Fällen möglich, wenn der Käufer ebenfalls mit dem Kreditgeber einverstanden ist.
In diesem Fall wird der bestehende Kredit auf den neuen Eigentümer übertragen, und dieser übernimmt die monatlichen Zahlungen. Eine Kreditübernahme ist jedoch nicht immer möglich, da dies von den Bedingungen des ursprünglichen Kreditvertrags und der Zustimmung der Bank abhängt.
Es gibt Banken, die diese Möglichkeit explizit anbieten, und diese Lösung kann besonders dann attraktiv sein, wenn der Kreditnehmer selbst Schwierigkeiten hat, einen neuen Käufer zu finden. Beachten Sie jedoch, dass die Bank dem Antrag auf Kreditübernahme zustimmen muss, was von der Bonität des neuen Käufers abhängt.
Möglichkeit 4: Umschuldung und Refinanzierung vor dem Verkauf
Falls der Verkaufserlös nicht ausreicht, um den Kredit vollständig abzubezahlen, und eine Kreditübernahme durch den Käufer keine Option ist, könnte eine Refinanzierung oder Umschuldung eine Lösung darstellen.
Hierbei geht es darum, den bestehenden Kredit in einen neuen Kredit umzuwandeln – entweder bei der gleichen Bank oder bei einer anderen Institution – um günstigere Konditionen zu erhalten oder die Laufzeit zu verlängern. Mit einer Umschuldung können Eigentümer versuchen, ihre Schulden zu restrukturieren, sodass sie den Kredit langfristig weiterzahlen können, ohne sofort in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten.
Falls das Haus jedoch nicht verkauft werden kann, könnte die Refinanzierung dazu beitragen, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, während der Eigentümer gleichzeitig seine Schulden begleicht.
Möglichkeit 5: Verkauf des Hauses mit Mietrückkauf
Wenn der Verkauf des Hauses mit dem laufenden Kredit nicht in Frage kommt oder keine Einigung mit der Bank erzielt werden kann, könnte ein Mietrückkauf eine interessante Alternative sein. Bei einem Mietrückkauf wird das Haus zwar verkauft, aber der Verkäufer bleibt weiterhin als Mieter im Haus.
Dies bietet dem Eigentümer die Möglichkeit, das Haus zu verkaufen und gleichzeitig weiterhin darin zu wohnen. Die Bank muss auch hierbei zustimmen, und der Käufer wird in der Regel auch einverstanden sein, solange der Mietvertrag klar und fair ist.