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Die Frage, ob eine Wohnung beim Auszug vom Mieter frisch gestrichen übergeben werden muss, beschäftigt viele Mieter und Vermieter gleichermaßen. Grundsätzlich regelt das deutsche Mietrecht die Schönheitsreparaturen und die Frage der Rückgabe der Wohnung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Hierbei spielt insbesondere § 535 BGB eine Rolle, der den Vermieter zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet – Schönheitsreparaturen können jedoch per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden.

Schönheitsreparaturen: Was ist erlaubt?

Die Verpflichtung, die Wohnung beim Auszug zu streichen, hängt maßgeblich davon ab, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Ist im Mietvertrag keine entsprechende Klausel enthalten, besteht für den Mieter keine Pflicht, die Wohnung zu renovieren oder frisch gestrichen zu übergeben.

Allerdings ist auch eine pauschale Renovierungspflicht im Mietvertrag oft unwirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen entschieden, dass starre Klauseln, die den Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung zum Streichen oder Renovieren verpflichten, unwirksam sind (z. B. BGH-Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). Solche Klauseln benachteiligen den Mieter unangemessen.

Beispiel: Wohnung wurde frisch gestrichen in Weiß übergeben

Ein häufig diskutierter Fall ist folgender: Der Mieter übernimmt die Wohnung bei Einzug frisch gestrichen in Weiß. Der Vermieter erwartet, dass der Mieter die Wohnung auch beim Auszug wieder frisch gestrichen in Weiß zurückgibt. Diese Forderung ist jedoch rechtlich problematisch.

Nach der Rechtsprechung des BGH darf ein Vermieter dem Mieter nicht vorschreiben, in welcher Farbe die Wände gestrichen werden sollen. Das bedeutet, der Mieter hat während der Mietzeit das Recht, die Wohnung nach seinen Wünschen zu gestalten – inklusive der Farbwahl. So kann er beispielsweise Wände in Blau, Grün oder einer anderen Farbe streichen, solange die Nutzung der Wohnung dadurch nicht beeinträchtigt wird.

Beim Auszug muss der Mieter die Wohnung zwar in einem “vertragsgemäßen Zustand” übergeben, dieser Zustand muss jedoch nicht zwingend “weiß” bedeuten. Entscheidend ist, dass die Wohnung für den nächsten Mieter ohne großen Aufwand nutzbar ist. Kräftige oder ungewöhnliche Farben (z. B. Schwarz oder Neonfarben) könnten dazu führen, dass der Vermieter eine Neutralisierung der Wände fordert – aber eine Rückgabe in Weiß ist nicht zwingend erforderlich.

Was passiert, wenn der Mietvertrag eine Rückgabe in Weiß vorschreibt?

Auch wenn im Mietvertrag explizit steht, dass die Wohnung in Weiß zurückgegeben werden muss, ist diese Klausel in der Regel unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen entschieden, dass solche Klauseln den Mieter unangemessen benachteiligen, da sie seine Gestaltungsfreiheit während der Mietzeit unverhältnismäßig einschränken (z. B. BGH-Urteil vom 18. Juni 2008, Az. VIII ZR 224/07).

Der Mieter ist lediglich verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zurückzugeben, der allgemein akzeptabel und für den nächsten Mieter nutzbar ist. Eine strikte Vorgabe zur Farbwahl, insbesondere zur Rückgabe “in Weiß”, ist daher unwirksam. Es reicht aus, wenn die Wohnung in einem neutralen und zumutbaren Zustand ist. Lediglich bei extremen oder auffälligen Farbgestaltungen (z. B. komplett schwarze oder neongrüne Wände) kann der Vermieter verlangen, dass diese wieder in eine neutralere Farbgebung gebracht werden.

 

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