Ein Haus verkaufen bei Scheidung ist häufig nicht nur eine finanzielle, sondern auch eine persönliche Herausforderung. Besonders bei einer gemeinsam genutzten oder finanzierten Immobilie stellt sich schnell die Frage: Was passiert jetzt mit dem Haus?
Grundsätzlich gibt es verschiedene Möglichkeiten. Die Immobilie kann gemeinsam verkauft werden, einer der Partner kann sie übernehmen oder beide bleiben zunächst Eigentümer.
Welche Lösung sinnvoll ist, hängt vor allem von den Eigentumsverhältnissen, der Finanzierung und dem aktuellen Immobilienwert ab.
Wem gehört das Haus bei einer Scheidung?
Der erste Blick sollte ins Grundbuch gehen.
Sind beide Ehepartner als Eigentümer eingetragen, gehört die Immobilie beiden entsprechend der eingetragenen Eigentumsanteile. Ein normaler Verkauf der gesamten Immobilie setzt dann grundsätzlich die Mitwirkung beider Eigentümer voraus.
Steht dagegen nur ein Ehepartner im Grundbuch, gehört die Immobilie grundsätzlich diesem Ehepartner. Eine Ehe führt nicht automatisch dazu, dass das Vermögen beider Partner gemeinschaftliches Vermögen wird. Das gilt auch beim gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft.
Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der andere Ehepartner bei einer Scheidung wirtschaftlich keinerlei Anspruch haben kann.
Nur einer steht im Grundbuch – bekommt der andere trotzdem etwas?
Ja, das kann der Fall sein.
Leben die Ehepartner im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wird bei dessen Beendigung grundsätzlich verglichen, welchen Zugewinn beide Ehepartner während der Ehe erzielt haben.
Zugewinn ist vereinfacht die Differenz zwischen Anfangs- und Endvermögen. Hat ein Ehepartner einen höheren Zugewinn erzielt, steht dem anderen grundsätzlich die Hälfte des Unterschieds als Ausgleichsforderung zu.
Deshalb kann auch eine Immobilie, die nur einem Ehepartner gehört, wirtschaftlich eine Rolle spielen.
Wichtig ist aber: Der andere Ehepartner erhält nicht automatisch die Hälfte des Verkaufspreises.
Entscheidend können unter anderem der Immobilienwert zu Beginn und zum Ende des relevanten Zeitraums, bestehende Darlehen sowie weiteres Vermögen beider Ehepartner sein. Geerbtes oder geschenktes Vermögen wird beim Zugewinnausgleich zudem besonders behandelt und grundsätzlich dem Anfangsvermögen hinzugerechnet.
Gerade deshalb kann eine realistische Immobilienbewertung eine wichtige Grundlage sein.
Haus verkaufen bei Scheidung – Möglichkeit 1: Das Haus gemeinsam verkaufen
Eine häufige Lösung ist, das Haus bei Scheidung zu verkaufen.
Besteht noch ein Immobilienkredit, kann dieser grundsätzlich aus dem Verkaufspreis abgelöst werden.
Ein vereinfachtes Beispiel:
Verkaufspreis: 400.000 €
Offener Immobilienkredit: 180.000 €
Verbleibender Betrag vor weiteren Kosten: 220.000 €
Sind beide Partner Eigentümer, ist anschließend zu klären, wie der verbleibende Erlös entsprechend der Eigentumsverhältnisse und möglicher weiterer Vereinbarungen behandelt wird.
Davon zu unterscheiden sind mögliche Ansprüche aus dem Zugewinnausgleich.
Haus verkaufen bei Scheidung – Möglichkeit 2: Ein Ehepartner übernimmt die Immobilie
Nicht immer muss man ein Haus verkaufen bei Scheidung.
Möchte ein Ehepartner im Haus bleiben, kann er den Eigentumsanteil des anderen übernehmen. Dafür sollte zunächst der aktuelle Marktwert der Immobilie ermittelt werden.
Bestehen noch Verbindlichkeiten, müssen auch diese berücksichtigt werden. Ist ein gemeinsamer Immobilienkredit vorhanden, muss außerdem die Bank einbezogen werden.
Eine Eigentumsübertragung führt nämlich nicht automatisch dazu, dass ein bisheriger Darlehensnehmer aus dem Kreditvertrag ausscheidet.
Eine neutrale Immobilienbewertung schafft deshalb eine belastbare Grundlage für die weitere Abstimmung.
Möglichkeit 3: Die Immobilie gemeinsam behalten
Auch ein vorläufiges Behalten der Immobilie ist möglich.
Das kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn Kinder weiterhin im Haus wohnen sollen oder ein sofortiger Verkauf nicht gewünscht ist.
Auch eine spätere Vermietung kann infrage kommen.
Allerdings bleiben beide Eigentümer dadurch wirtschaftlich miteinander verbunden. Kosten, Finanzierung, Instandhaltung und ein späterer Verkauf sollten deshalb möglichst klar geregelt werden.
Haus verkaufen bei Scheidung – Was passiert, wenn sich beide nicht einigen?
Sind beide Partner Eigentümer und können sich nicht über die Immobilie einigen, kann letztlich eine Teilungsversteigerung relevant werden.
Bei einer gemeinschaftlichen Immobilie kann grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangt werden. Ist eine reale Teilung des Grundstücks nicht möglich, sieht § 753 BGB bei Grundstücken die Verwertung durch Zwangsversteigerung und die anschließende Teilung des Erlöses vor.
Eine freiwillige Einigung und ein normaler Verkauf sind deshalb häufig die geordnetere Lösung.
Haus verkaufen bei Scheidung mit laufendem Kredit
Besteht noch eine Finanzierung, sollten Eigentümer möglichst früh den aktuellen Ablösebetrag bei ihrer Bank anfragen.
Relevant sind vor allem Restschuld, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, eingetragene Grundschuld und der aktuelle Marktwert der Immobilie.
Warum der Immobilienwert besonders wichtig ist
Wer ein Haus verkaufen bei Scheidung möchte, sollte den Verkaufspreis nicht nach Gefühl festlegen.
Ein realistischer Marktwert schafft eine neutrale Grundlage für beide Seiten.
Das gilt sowohl für einen gemeinsamen Verkauf als auch dann, wenn ein Ehepartner den Anteil des anderen übernehmen möchte oder die Immobilie im Rahmen eines Zugewinnausgleichs bewertet werden muss.
Gerade im Saarland können Lage, Grundstücksgröße, Zustand, Wohnfläche und aktuelle Nachfrage erhebliche Auswirkungen auf den erzielbaren Verkaufspreis haben.
Fazit
Ein Haus verkaufen bei Scheidung ist nur eine von mehreren Möglichkeiten.
Die Immobilie kann verkauft, von einem Partner übernommen oder zunächst gemeinsam behalten werden. Steht nur einer im Grundbuch, bedeutet das außerdem nicht zwingend, dass die Immobilie wirtschaftlich für den anderen Ehepartner bedeutungslos ist.
Der wichtigste erste Schritt ist deshalb häufig eine neutrale Klärung von Eigentumsverhältnissen, Finanzierung und aktuellem Immobilienwert.
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Weitere Informationen zum Zugewinnausgleich und zur Ausgleichsforderung zwischen Ehepartnern finden Sie in § 1378 BGB.
§ 1378 BGB – Gesetze im Internet
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
Thema: Haus verkaufen bei Scheidung
