Immobilien gelten seit jeher als eine der sichersten und effektivsten Möglichkeiten, Vermögen aufzubauen. Sie bieten nicht nur stabile Renditen, sondern auch eine Absicherung gegen Inflation und einen langfristigen Wertzuwachs.
Doch einer der entscheidenden Vorteile von Immobilieninvestitionen liegt in einem oft unterschätzten Aspekt: Der Mieter übernimmt einen großen Teil der Finanzierung. Was bedeutet das konkret, und warum macht es Immobilien zu einer besonders attraktiven Form des Vermögensaufbaus?
Der Grundgedanke: Einmal zahlen – langfristig profitieren
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, erfolgt die Finanzierung häufig durch eine Kombination aus Eigenkapital und einem Darlehen. Oft genügt es, wenn Sie lediglich die Kaufnebenkosten – etwa 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises – aus eigener Tasche zahlen. In vielen Fällen kann sogar der gesamte Betrag inklusive Kaufnebenkosten finanziert werden.
Der Clou kommt jedoch ins Spiel, wenn Sie die Immobilie vermieten. Die monatlichen Mietzahlungen, die Sie von Ihren Mietern erhalten, decken im Idealfall die gesamte monatliche Darlehensrate ab. Oft bleibt sogar ein positiver Cashflow übrig, der Ihnen zusätzliches Einkommen verschafft.
Der finanzielle Hebel: Wie der Mieter Ihre Schulden tilgt
Dieses Konzept wird oft als finanzieller Hebel bezeichnet. Sie nutzen das Darlehen, um eine Immobilie zu erwerben, die Sie ohne Fremdfinanzierung nicht kaufen könnten. Die monatlichen Mietzahlungen werden dann dazu verwendet, die Kosten des Darlehens zu decken. Am Ende der Kreditlaufzeit gehört Ihnen eine abbezahlte Immobilie, die in den meisten Fällen an Wert gewonnen hat. Gleichzeitig haben Sie nur die Kaufnebenkosten oder sogar weniger aus eigener Tasche finanziert.
Ein Beispiel
Sie kaufen ein Haus für 250.000 Euro. Die Kaufnebenkosten betragen etwa 25.000 bis 30.000 Euro (10 bis 12 Prozent). Diese Kosten leisten Sie als Eigenkapital, während der Restbetrag – also bis zu 250.000 Euro – über ein Darlehen finanziert wird. Sie vermieten das Haus für 1.500 Euro pro Monat.
- Ihre Anzahlung: 25.000 bis 30.000 Euro (nur Kaufnebenkosten)
- Mietzahlung der Mieter: 1.500 Euro/Monat
- Monatliche Darlehensrate: 1.000 Euro/Monat
- Ihr positiver Cashflow: 500 Euro/Monat
Nach 20 oder 30 Jahren ist das Darlehen vollständig abbezahlt. Sie besitzen ein schuldenfreies Haus, das inzwischen vielleicht 350.000 oder 400.000 Euro wert ist – und das hauptsächlich durch die Mietzahlungen Ihrer Mieter.
Zusätzliche Vorteile
Neben der Tilgung des Darlehens durch den Mieter profitieren Sie von weiteren Vorteilen:
Wertsteigerung: Immobilien gewinnen langfristig oft an Wert, besonders in wirtschaftlich starken Regionen.
Steuervorteile: Sie können viele Kosten, wie Zinsen und Instandhaltung, steuerlich geltend machen.
Passives Einkommen: Nach der Abzahlung des Darlehens generieren Sie mit der Immobilie ein kontinuierliches Einkommen.
Worauf sollten Sie achten?
Natürlich birgt auch diese Strategie Risiken. Es ist wichtig, die Lage und Qualität der Immobilie sorgfältig zu prüfen, um Leerstand oder unerwartete Kosten zu vermeiden. Ein solider Finanzierungsplan und eine langfristige Perspektive sind entscheidend für den Erfolg.